12 puntos básicos que debes tomar en cuenta en un contrato de construcción

La etapa de construcción es la más crítica de un proyecto inmobiliario. Construir en tiempo y forma conforme a tus contratos, te libera de la responsabilidad frente a clientes con los que hayas asumido un compromiso de entrega en un tiempo determinado.

En virtud de lo anterior, te presentamos 12 puntos básicos que debes conocer sobre los contratos de obra o construcción:

1. El contrato se debe otorgar por escrito, incluyendo en él una descripción pormenorizada (catálogo de conceptos), los planos o diseño y el presupuesto de la obra.
2. El riesgo de la obra corre a cuenta del Constructor hasta que la entregue al Cliente.
3. El precio de la obra se paga al entregarse ésta, salvo pacto en contrario (Ejemplo: pagos de anticipo + estimaciones por avance de obra).
4. Si la obra se acordó a precio alzado, el constructor no tiene derecho a cobrar ningún aumento (aunque aumente el precio de los materiales y de la mano de obra).
5. Se recomienda establecer un fondo a cuenta del pago de cada estimación como garantía (fondo de garantía) del cumplimiento de la obra.
6. Una vez pagado y recibido el precio, no hay derecho a reclamar salvo que se reserve dicho derecho el Cliente (la parte pagada se presume aprobada y recibida, pero dicha presunción no aplica sobre anticipos dados por el Cliente si no se expresa que dichos anticipos se aplican a las partes entregadas).
7. Se recomienda hacer constar la entrega recepción de la obra en un acta, así como sujetar la liberación de cualquier garantía a la entrega de la obra a satisfacción del Cliente (pólizas de fianzas, fondo de garantía, acreditación de cumplimiento ante el IMSS, etc).
8. Recibida y aprobada la obra por el Cliente, el Constructor es responsable por los defectos que aparezcan después y procedan de vicios ocultos (salvo que (i) por instrucciones del dueño se hayan empleado materiales defectuosos; (ii) que se haya edificado en terreno inapropiado elegido por el Cliente; ambas, a pesar de las observaciones del Constructor.
9. El Constructor es responsable de los trabajos hechos por las personas que emplee en la obra (trabajadores o subcontratistas).
10. Los Constructores son responsables de la inobservancia a disposiciones legales municipales (desarrollo urbano) o de policía.
11. Garantías (mínimas):
    • (i) fianza de anticipo;
    • (ii) fianza de cumplimiento;
    • (iii) fianza de buena calidad (vicios ocultos); y
    • (iv) seguro de (RC) responsabilidad civil contra terceros.
12. Penas convencionales recomendadas: (i) pena convencional por retraso; (ii) pena convencional por abandono, terminación anticipada o rescisión.

En NEWLEX hemos apoyado a desarrolladores inmobiliarios en el proceso de construcción de inmuebles, lo que se ha traducido en la disminución y mejor manejo de riesgos legales durante esta etapa.