Inversión a través de CPI´s: Inconvenientes y alternativas.

Muchos desarrolladores tienen en mente constituir un fideicomiso emisor de Certificados de Participación Inmobiliaria (CPI´s) para invitar a inversionistas a su proyecto inmobiliario y fondearlo.  Estas son algunas consideraciones de este tipo de instrumento.

¿Qué son los CPI´s?

Son títulos emitidos por instituciones fiduciarias que representan una participación sobre un conjunto de valores o bienes aportados a un fideicomiso y que otorgan derechos sobre los productos que se obtengan de esos bienes o valores. Ejemplo: La aportación de un terreno por el dueño y las aportaciones económicas que hagan los inversionistas invitados a un fideicomiso, para desarrollar una plaza comercial, cuyos locales resultantes serán rentados a terceras personas y las ganancias distribuidas entre el dueño del terreno y los inversionistas.

¿Qué se requiere para constituir un fideicomiso emisor de CPI´s?

Entre otras cosas, que los términos y condiciones de la emisión de CPI´s sean aprobados por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV).

¿Qué inconvenientes tienen y qué alternativas existen?

La regulación y la tramitología que conlleva la emisión de los CPI´s ante la CNBV, ha originado que actualmente sean menos utilizados pues los inversionistas prefieren vehículos legales que sean más prácticos y menos burocráticos. En ese sentido, las FIBRAS privadas han cobrado mayor relevancia, siendo un producto más demandado en relación con los fideicomisos emisores de CPI´s.

Para la constitución de una FIBRA privada, las fiduciarias típicamente establecen, entre otros requisitos, los siguientes:

1. Un número determinado de inversionistas (que puede cambiar de tiempo en tiempo).
2. Identificar a los inversionistas de acuerdo con la Ley Antilavado (Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita).
3. Establecer el monto y calendario de aportaciones (que puede cambiar de tiempo en tiempo).
4. Establecer las reglas para enajenar derechos fideicomisarios.

Los inversionistas constituyentes del fideicomiso pueden enajenar derechos fideicomisarios de acuerdo con las reglas establecidas para poder invitar a otros inversionistas para fondear y llevar a cabo el proyecto.

En Fegamo y Vasaf hemos participado exitosamente en la estructuración de este tipo de fideicomisos para clientes que han desarrollado proyectos inmobiliarios comerciales, de oficinas y de usos mixtos, en varias partes de México.