Recientemente se publicó una nota periodística mediante la cual se informa que cierto abogado asegura ganar amparo para frenar el cobro de estacionamientos. De acuerdo con dicha nota periodística, se promovió un juicio de amparo en contra de la negativa de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Ecología de Monterrey, Nuevo León, para ejercer sus facultades para inspeccionar y sancionar a los establecimientos que cobran por el uso de estacionamiento.
Entendemos que el fundamento principal en el que se basó la demanda de amparo, de acuerdo con la citada nota, es el artículo 46 del Reglamento de Zonificación y Usos de Suelo de Monterrey (el “Reglamento de Zonificación”), que establece lo siguiente:
ARTÍCULO 46. Para el uso de suelo o para la utilización de las edificaciones se deberá contar con un área de estacionamiento dentro del inmueble suficiente para satisfacer las necesidades generadas por su uso, de conformidad a lo dispuesto por las normas de estacionamiento indicadas en la Matriz de Compatibilidad del Plan.
Dicho espacio de estacionamiento será considerado como propio del uso de suelo del que se trate; en el caso de requerirse alguna medida de control en los accesos y salidas que requiera la instalación de dispositivos para tal fin, esto no deberá representar ningún costo o gasto extra para los usuarios de las instalaciones comerciales, de servicio o en su caso industriales.
Las áreas de estacionamiento que se deriven de una autorización de uso de suelo y/o de la edificación, serán exclusivos para el uso que se ejerza el inmueble. Para el caso de que se reciban vehículos que no guarden relación con dichas negociaciones y cobren por ello, quedarán sujetos a las disposiciones aplicables a los estacionamientos de tarifa, según lo señalado por la Ley, el Plan, el presente Reglamento y las demás disposiciones generales aplicables.
Del artículo antes transcrito se desprende que los estacionamientos que son propios de una edificación (que puede ser una unidad privativa dentro de un edificio) son exclusivos de ésta y no estarán sujetos a un costo o gasto extra a cargo del usuario de la misma. No obstante, si no es un usuario de la edificación, se le puede cobrar por el uso del estacionamiento con sujeción a la disposición legal aplicable para los estacionamientos de tarifa que, en este caso, dicha disposición es el Reglamento de Recepción, Estacionamiento y Guarda de Vehículos en Edificios o Locales Públicos o Privados (el “Reglamento de Estacionamientos”).
El Reglamento de Estacionamientos hace una distinción entre el estacionamiento de servicio público y el estacionamiento de servicio particular. El artículo 5 de dicho ordenamiento define el estacionamiento de servicio público como aquellos que se construyen con fines lucrativos y que funcionan con el permiso correspondiente. Por otro lado, el artículo 6 del Reglamento de Estacionamientos define al estacionamiento de servicio particular, como aquellos construidos sin fines de lucro, destinados a una actividad principal distinta del servicio de estacionamiento.
Ahora bien, respecto del cobro de estacionamientos, el artículo 25 del referido Reglamento de Estacionamientos establece lo siguiente:
ARTÍCULO 25. Los estacionamientos de servicio particular de carácter gratuito para los usuarios que tengan relación con la actividad del negocio, industria o unidad habitacional serán exclusivos, pero si reciben vehículos de particulares que no tengan nexos con dichas negociaciones y cobren por ello, se sujetarán a las prescripciones correspondientes a los de servicio público, con sus obligaciones respectivas.
De los artículos 46 del Reglamento de Zonificación y 25 del Reglamento de Estacionamientos, se desprende que los estacionamientos son de carácter gratuito para los usuarios, entendiéndose que los usuarios son aquellos que tienen una relación con una edificación.
Para la construcción de un edificio, el proyecto ejecutivo que se somete a consideración del municipio debe considerar el número de cajones de estacionamientos requeridos conforme al Reglamento de Zonificación como condición para obtener la licencia de construcción. Además, si dicha edificación se somete al régimen de propiedad en condominio, se establecen cuáles cajones de estacionamiento son anexos de cada una de las unidades privativas que integran el edificio y cuáles cajones de estacionamiento son unidades privativas independientes.
Luego entonces, podemos deducir que los cajones de estacionamiento que son anexos a las unidades privativas son exclusivos de las mismas y, por consecuencia, no son sujetos a cobro, pues tienen una relación directa con su unidad privativa, la cual se acredita en la escritura constitutiva del propio régimen de condominio.
No obstante, aquellos cajones de estacionamiento que son unidades privativas, o bien, aquellos cajones de estacionamiento que siendo anexos a una unidad privativa, no son utilizados por el usuario de la unidad privativa, sino por un tercero que no tiene relación con la misma, son susceptibles de cobro, siempre y cuando, se cumplan las disposiciones aplicables al servicio público de estacionamiento, previstas en el Reglamento de Estacionamientos.
Ahora bien, con independencia de lo anterior, el servicio de estacionamiento y su consecuente cobro, sea por parte de un operador o del propietario, es una actividad comercial, por lo tanto, el operador o propietario no pueden ser privados de las ganancias del cobro de estacionamientos sino por una resolución judicial.
En ese sentido, el primer párrafo del artículo 5 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (la “Constitución”) establece el derecho de libertad de comercio, estableciéndose además una limitación importante en el sentido de que nadie puede ser privado del producto de su trabajo sino por resolución judicial.
En ese respecto, ya existen precedentes que establecen que la limitación al cobro de estacionamiento previstas en los reglamentos aplicables viola el derecho de libertad de comercio establecido en el artículo 5 de la Constitución.
Por lo anterior, podemos concluir lo siguiente:
Axel Estrada Medina es abogado especialista en derecho inmobiliario y corporativo. Ha asesorado a inversionistas y desarrolladores inmobiliarios en la adopción de vehículos legales de inversión inmobiliaria y en la constitución de condominios para desarrollos de usos mixtos.
