Reforma al CCNL en materia de arrendamientos.

El pasado 28 de marzo de 2018, el Congreso del Estado de Nuevo León aprobó reformar el Código Civil para el Estado, con el fin de incorporar un proceso extrajudicial de rescisión de contratos de arrendamiento, el cual resumimos a continuación:

1. La reforma estableció un proceso más ágil para rescindir un contrato de arrendamiento, con el fin de que la parte ofendida no requiera recurrir ante un juez para obtener una declaración judicial de rescisión.
2. A efecto de lograr lo anterior, el contrato de arrendamiento respectivo deberá prever una cláusula resolutoria o un pacto comisorio expreso. El pacto comisorio expreso es aquél por el que se rescinde el contrato por el solo efecto del incumplimiento, sin la intervención de un juez.
3. En ese sentido, el contrato de arrendamiento deberá prever, lo siguiente:
   1. Las causas de rescisión,
   2. El procedimiento de rescisión
   3. Las consecuencias de la resolución por el incumplimiento de una de las partes (ej. La aplicación de una pena convencional).
4. Además, deberá establecer que la rescisión podrá darse sin necesidad de declaración judicial y el contrato deberá estar ratificado ante la fe de un notario público, para poder ejecutar el procedimiento de rescisión sin la intervención de un juez.
5. Una vez que se dé el incumplimiento, el arrendador deberá notificar (i) judicialmente, (ii) mediante un Notario Público, o (iii) ante dos testigos; las causas de rescisión en las que ha incurrido el arrendatario.
6. Para ejecutar la cláusula resolutoria o el pacto comisorio expreso, se requieren dos notificaciones. La primera notificación deberá someterse a lo siguiente:
   1. Podrá ser notificación (i) judicial, (ii) ante dos testigos o (iii) mediante fedatario público;
   2. Deberá indicar las causas particulares de incumplimiento que dieron origen a la notificación, establecidas en la cláusula resolutoria o pacto comisorio expreso;
   3. Deberá otorgar al arrendatario un plazo no menor a 10 días naturales para cumplir con la obligación; y
   4. Deberá determinar el lugar en que se depositarán los bienes muebles que se encuentren en el inmueble arrendado, a partir de la fecha en que este deberá estar desocupado.
7. En caso de que el arrendatario no remedie el incumplimiento, el arrendador entregará una segunda notificación que se someterá a lo siguiente:
   1. Deberá entregarse mediante fedatario público.
   2. Deberá determinar el plazo para desalojo de inmueble, el cual no podrá ser menor a 5 días naturales.
8. En el contrato de arrendamiento, el arrendatario deberá nombrar representantes irrevocables a quienes entregará la posesión física del inmueble, en caso de que se rescinda el contrato de arrendamiento bajo este procedimiento.
9. En caso de existir controversia sobre la aplicación de la cláusula resolutoria o pacto comisorio expreso, el interesado deberá acudir ante el juez competente quien verificará si coinciden los elementos para obligar al arrendatario y, en caso de haber sido procedente el procedimiento de rescisión, le impondrá las penas convencionales que establezca el contrato a la parte en incumplimiento.
10. El arrendador tiene la facultad de señalar ante el juez los bienes del arrendatario que sirvan para garantizar el cumplimiento de sus obligaciones.